Dobre Asset Management

Etichetă: Cod Fiscal

  • EFECTELE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ÎN REȘIȚA

    lupaModificările aduse Codului fiscal vizează și modalitatea de impozitare a proprietăţilor imobiliare nerezidenţiale deţinute atât de persoane juridice cât și de cele fizice.

    Conform HCL nr. 295/ 10.11.2015, cotele de impozit pentru Reșița se prezintă astfel:

    • Impozit pe clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice – 1% din valoarea impozabilă a clădirii rezultată în urma unui raport de evaluare.
    • Impozit pe clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice utilizate pentru activități din domeniul agricol – 0,4% din valoarea impozabilă a clădirii rezultată în urma unui raport de evaluare.
    • Impozit pe clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor juridice – 1,3 % din valoarea impozabilă a clădirii rezultată în urma unui raport de evaluare.
    • Impozit pe clădirile rezidențiale aflate în proprietatea persoanelor juridice – 0,1% din valoarea impozabilă a clădirii rezultate în urma unui raport de evauare.
    • Impozit pe clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor juridice utilizate pentru activitățile din domeniul agricol – 0,4% din valoarea impozabilă a clădirii rezultate în urma unui raport de evaluare. În cazul persoanelor juridice care nu au efectuat nicio evaluare în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referință, se stabileste 5% din valoarea impozabilă a clădirii care nu a fost reevaluată.

    În cazul în care nu se realizează o evaluare, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate în mod similar clădirilor rezidențiale pentru persoanele fizice și a unei unei cote de 5% pentru persoanele juridice care nu au efectuat nici o evaluare în ultimii 3 ani.

    Rapoartele de evaluare vor fi primite de primărie până în data de 31 martie.

    Conform unui studiu realizat de Adrian Bența, consultant fiscal și auditor financiar, cotele de impozitare adoptate de alte orașe sunt (cmf. proiectelor de hotărâre) sunt:

    • București – 0,2%
    • Timișoara – 0,6%
    • Cluj – 1%

    Dintr-o sursă neoficială am primit informația că la Caransebeș cota de impozitare votată de Consiliul local este de 0,2% pentru clădirile nerezidentiale aparținând persoanelor fizice și 1,1% pentru clădirile nerezidențiale în proprietatea persoanelor juridice.

    Astfel, datorită faptului că valoarea de impozitare nu ține cont de mediul economic specific fiecărei localități, se poate deduce că la Reșița un contribuabil persoană fizicăva plăti, pentru un spațiu nerezidențial identic, un impozit mai mare decât în Caransebeș, București și Timișoara și egal cu un unul amplasat în Cluj iar un contribuabil persoană juridică va plăti un impozit mai mare decât în toate cele patru localități.

    Efectul diferitelor cote de impozitare stabilite de Consiliile locale pentru un spațiu nerezidențial ipotetic cu o valoare de impozitare de 150.000 lei poate fi centralizat astfel:

    Localitate

    Cota de impozitare

    Impozit persoană fizică

    Impozit persoană juridică
    Reșița 1%/ 1,3% 1.500 1.950
    Caransebeș 0,2%/ 1,1% 300 1.650
    București 0,2% 300 300
    Timișoara 0,6% 900 900
    Cluj 1% 1.500 1.500

    cumpanaDacă ne referim la efectul modificărilor Codului fiscal și al Hotărârii Consiliului Local privind cotele de impozitare asupra bugetului local, putem spune că încasările vor crește din cel puțin două considerente majore:

    1. În primul rând pentru că se modifică modalitatea de impozitare a construcțiilor nerezidențiale deținute de persoane fizice. Această creștere va fi substanțială pentru că în localitate sunt numeroși proprietari persoane fizice.
    2. În al doilea rând, va crește impozitul plătit de persoanele juridice – cu precădere pentru construcțiile de tip industrial sau pentru cele speciale. Acest lucru se datorează mediului economic local (oraș cu istoric industrial), cu un stoc realativ mare de proprietăți industriale raportat la cererea existentă. Până acum, valoarea justă la care se plătea impozitul de către persoanele juridice ținea cont de climatul economic prin aplicarea unei deprecieri economice asupra valorii acestor construcții. Însă, noile norme de calcul nu permit  astfel de depreciere, generând o valoare impozabilă substanțial superioară valorii juste în cazul Reșiței și egală cu orice proprietate identică din restul țării – fie că vorbim de Anina sau București. Probabil singurele construcții a căror valoare impozabilă va fi mai mică decât valoarea justă vor fi spațiile comerciale amplasate în zone cu vad bun.

    Creșterea substanțială a impozitelor pe construcții nerezidențiale poate avea următoarele efecte:

    1. Creșterea chiriilor percepute de proprietarii a căror construcții nerezidențiale sunt închiriate, fie ei persoane fizice sau juridice.
    2. Creșterea cheltuielilor fixe pentru chiriașii construcțiilor nerezidențiale. Acest aspect poate ridica probleme cu precădere în domeniile în care marjele de profit sunt mici.
    3. Creșterea costurilor indirecte pentru proprietarii de construcții nerezidențiale care desfășoară activități economice în ele. Efectele creșterii costurilor indirecte pot fi diverse: de la scăderea marjei profitului, la creșterea costului serviciilor sau produselor realizate până la reducerea competitivității întreprinderii.
    4. Scăderea atractivității investiționale a localității. Analiza realizată de investitori ține cont de numerose aspecte (disponibilitatea forței de muncă, calitatea și diversitatea rețelelor de transport etc) printre care se numără și costurile implicate de operarea afacerii în localitatea vizată.

    Vă punem la dispoziție un chestionar destinat proprietarilor de clădiri nerezidențiale prin care puteți afla estimativ impozitul care urmează sa-l plătiți începând cu 2016 şi dacă realizarea unei evaluări vă poate reduce cheltuiala cu impozitul datorat – Formular impozit persoane fizice.

    Grațian Dobre

  • GHIDUL IMPOZITELOR LOCALE PENTRU PERSOANELE FIZICE REȘIȚENE

    %Modificările aduse Codului fiscal vizează și modalitatea de impozitare a proprietăţilor imobiliare nerezidenţiale deţinute de persoane fizice.

     

    Conform HCL nr. 295/ 10.11.2015, cotele de impozit pentru Reșița se prezintă astfel:

     

    • Impozitul pe clădirile rezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice – 0,093% din valoarea impozabilă a clădirii.
    • Impozit pe clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice – 1% din valoarea impozabilă a clădirii rezultată în urma unui raport de evaluare.
    • Impozit pe clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice utilizate pentru activități din domeniul agricol – 0,4% din valoarea impozabilă a clădirii rezultată în urma unui raport de evaluare.

    În cazul în care nu se realizează o evaluare, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate în mod similar clădirilor rezidențiale.

    Rapoartele de evaluare vor fi primite de primărie până în data de 31 martie.

    EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI DIN REȘIȚA ÎN CADRUL PROPRIETARILOR PERSOANE FIZICE

    1. Persoanele fizice care dețin construcții rezidențiale vor plăti în cel mai rău caz un impozit ușor majorat datorită creșterii baremului de calcul per mp. în Codul fiscal.
    2. Impozitul pentru toate persoanele fizice proprietare de construcții nerezidențiale va crește începând cu 2016 comparativ cu impozitul plătit până acum.
    3. În cazul în care persoanele fizice apelează la evaluarea acestor construcții, impozitul de plată poate reprezenta creșterea de câteva ori a sumelor plătite până acum.
    4. În cazul în care nu se face evaluarea clădirilor nerezidențiale, impozitul datorat poate depăși de 20 de ori suma plătită până acum.
    5. Persoanele fizice care dețin construcții rezidențiale (apartamente, case etc) unde se află sedii de persoane juridice (SRL, PFA, ÎI etc.) vor plăti impozit pentru suprafețele unde se desfășoară activități economice dacă acestea pot fi identificate din contractele de închiriere/ comodat, extrasele de CF etc. Dacă nu se pot identifica suprafețele cu destinație economică atunci întreaga construcție va fi considerată nerezidențială în cazul în care agentul economic își deduce cheltuielile cu utilitățile spațiului. Dacă nu sunt deduse cheltuielile cu utilitățile atunci spațiul este tratat ca fiind rezidențial și impozitat ca și până acum.

    Conform unui studiu realizat de Adrian Bența, consultant fiscal și auditor financiar, cotele de impozitare adoptate de alte orașe sunt (cmf. proiectelor de hotărâre):

    • București – 0,2%
    • Timișoara – 0,6%
    • Cluj – 1%

    Astfel, datorită faptului că valoarea de impozitare nu ține cont de mediul economic specific fiecărei localități, se poate deduce că la Reșița un contribuabil persană fizică va plăti, pentru un spațiu nerezidențial identic, un impozit mai mare decât în București și Timișoara și egal cu unul amplasat în Cluj.

    Vă punem la dispoziție un chestionar destinat proprietarilor persoane fizice de clădiri nerezidențiale prin care puteți afla estimativ impozitul care urmează sa-l plătiți începând cu 2016 şi dacă realizarea unei evaluări vă poate reduce cheltuiala cu impozitul datorat – Formular impozit persoane fizice.

  • GHIDUL IMPOZITELOR LOCALE PENTRU CONSTRUCȚIILE DEȚINUTE DE PERSOANE FIZICE

    incotroModificările aduse Codului fiscal vizează și modalitatea de impozitare a proprietăţilor imobiliare nerezidenţiale deţinute de persoane fizice.

    Clădirile nerezidenţiale deţinute de persoane fizice vor fi impozitate prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3% asupra valorii rezultate dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat (membru titular ANEVAR). Cota impozitului pe clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local.
    În cazul în care valoarea clădirii nu rezultă dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate conform Codului fiscal.

    %EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI ÎN CADRUL PROPRIETARILOR PERSOANE FIZICE
    1. Persoanele fizice care dețin construcții rezidențiale vor plăti în cel mai rău caz un impozit ușor majorat datorită creșterii baremului de calcul per mp. în Codul fiscal.
    2. Valoarea de impozitare pentru clădiri nerezidențiale se va uniformiza la nivel național. Impozitul plătit de persoanele juridice va fi egal cu cel plătit de persoanele fizice pentru același tip de proprietate. Se elimină astfel raționamentul financiar în deținerea unei clădiri nerezidențiale. Rămâne, însă raționamentul de ordin emoțional – acela al păstrării bunului în eventualitatea unui faliment al persoanei juridice.
    3. Impozitul pentru toate persoanele fizice proprietare de construcții nerezidențiale va crește începând cu 2016 comparativ cu impozitul plătit până acum.
    4. În cazul în care persoanele fizice apelează la evaluarea acestor construcții, impozitul de plată poate reprezenta creșterea de câteva ori a sumelor plătite până acum.
    5. În cazul în care nu se face evaluarea clădirilor nerezidențiale, impozitul datorat poate depăși de 20 de ori suma plătită până acum.
    6. Persoanele fizice care dețin construcții rezidențiale (apartamente, case etc) unde se află sedii de persoane juridice (SRL, PFA, ÎI etc.) vor plăti impozit pentru suprafețele unde se desfășoară activități economice dacă acestea pot fi identificate din contractele de închiriere/ comodat, extrasele de CF etc. Dacă nu se pot identifica suprafețele cu destinație economică atunci întreaga construcție va fi considerată nerezidențială în cazul în care agentul economic își deduce cheltuielile cu utilitățile spațiului. Dacă nu sunt deduse cheltuielile cu utilitățile atunci spațiul este tratat ca fiind rezidențial și impozitat ca și până acum.

  • STUDIU PRIVIND VALOAREA DE IMPOZITARE A CONSTRUCȚIILOR NEREZIDENŢIALE ÎNCEPÂND CU 2016

    Modificările aduse Codului fiscal vizează și modalitatea de impozitare a proprietăţilor imobiliare nerezidenţiale deţinute de atât de persoane juridice dar și de cele fizice.

    Clădirile nerezidenţiale deţinute de persoane fizice sau juridice vor fi impozitate prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3% asupra valorii rezultate dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat (membru titular ANEVAR) în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării (GEV 500). Cota impozitului pe clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local.

    În cazul în care valoarea clădirii nu rezultă dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate conform art. 457 Cod fiscal.

    În continuare, vă propunem un studiu de caz asupra valorii impozabile a unui spațiu comercial de 100 mp. la parter de bloc aflat în zona centrală a municipilor Reșița și Timișoara.

    Specificații Spațiu comercial 100 mp. Reșița Spațiu comercial 100 mp. Timișoara
    Valoare de piață (justă) 198.065 lei/ 44.509 euro 455.305 lei/ 102.316 euro
    Valoare impozabilă cmf. noului Cod fiscal cu evaluare 163.792 lei/ 36.807 euro 163.792 lei/ 36.807 euro
    Impozit proprietar pers. juridice înainte de 1 ianuarie 2016 1.980 lei/ 445 euro 4.553 lei/ 1.023 euro
    Impozit pers. juridice după 1 ianuarie 2016[1] 1.638 lei/ 368 euro 1.638 lei/ 368 euro
    Reducere de impozit pentru proprietarii pers. juridice 342 lei/ 77 euro 2.915 lei/ 655 euro
    Impozit proprietar pers. fizică înainte de 1 ianuarie 2016 224 lei/ 50 euro 233 lei/ 52 euro
    Impozit proprietar pers. fizică după 1 ianuarie 2016 fără evaluare1 4.800 lei/ 1.079 euro 5.000 lei/ 1.124 euro
    Impozit proprietar pers. fizică după 1 ianuarie 2016 cu evaluare1 1.638 lei/ 368 euro 1.638 lei/ 368 euro
    Creștere de impozit pt. proprietarii persoane fizice față de situația de până acum fără evaluare 4.576 lei/ 1.028 euro 4.767 lei/ 1.071 euro
    Creștere de impozit pt. proprietarii persoane fizice față de situația de până acum cu evaluare 1.414 lei/ 318 euro 1.405 lei/ 316 euro
    Reducere de impozit pentru proprietarii pers. fizice după 1 ianuarie 2016 cu evaluare 3.162 lei/ 710 euro 3.362 lei/ 756 euro

    [1] Calculat la o cotă de impozitare de 1%

    EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ÎN CADRUL PROPRIETARILOR PERSOANE JURIDICE

    1. Valoarea de impozitare pentru clădiri nerezidențiale se va uniformiza la nivel național, având în vedere faptul că nu se va mai ține cont de localizarea acestora și potențialul generator de venituri ci doar de costul net.
    2. Impozitul plătit pentru construcții nerezidențiale de tip comercial sau de birouri va înregistra o scădere, atât în municipiile de importanță națională[2] cât și în cele de imprtanță județeană. Impactul cel mai mare se va resimți în orașele mari, dezvoltate unde valoarea de piață este mult superioară costului net al construcțiilor. În analiza efectuată, beneficiul rezultat în urma evaluării în cazul Reșiței reprezintă 17% din impozitul plătit până acum, în timp ce beneficiul pentru persoanele juridice cu spații similare în Timișoara reprezintă 64% dn impozitul plătit până acum.
    3. Pentru alte tipuri de construcții nerezidențiale (cu precădere industriale și speciale) impozitul plătit se poate reduce doar în cazul orașelor mari, dezvoltate economic, cu o piață imobiliară specifică în expansiune, dat fiind faptul că adesea acest tip de construcții suportă o depreciere economică notabilă în orașele mai slab dezvoltate iar GEV 500 elimină acest gen de corecție.

    [2] Timisoara, Cluj, Iasi, Constanta, Craiova, Brasov, Galati, Ploiesti, Oradea Braila, Pitesti, Bacau, Targu Mures

    EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ÎN CADRUL PROPRIETARILOR PERSOANE FIZICE

    1. Valoarea de impozitare pentru clădiri nerezidențiale se va uniformiza la nivel național. Impozitul plătit de persoanele juridice va fi egal cu cel plătit de persoanele fizice pentru același tip de proprietate. Se elimină astfel raționamentul financiar în deținerea unei clădiri nerezidențiale. Rămâne, însă raționamentul de ordin emoțional – acela al păstrării bunului în eventualitatea unui faliment al persoanei juridice.
    2. Impozitul pentru toate persoanele fizice proprietare de construcții nerezidențiale va crește începând cu 2016 comparativ cu impozitul plătit până acum.
    3. În cazul în care persoanele fizice apelează la evaluarea acestor construcții, impozitul de plată poate reprezenta creșterea de câteva ori a sumelor plătite până acum (o creștere de 7 ori în cazul exemplului analizat).
    4. În cazul în care nu se face evaluarea clădirilor nerezidențiale, impozitul datorat poate ajunge la peste de 20 de ori suma plătită până acum.
    5. În orașele medii și mici (minicipii de importanță județeană și alte orașe) impozitul plătit de persoanele fizice asupra construcțiilor nerezidențiale, în cazul în care nu recurg la un eveluator, va fi comparabil cu cel impozitul plătit până acum de o persoană juridică pentru un spațiu similar dar într-un oraș dezvoltat (precum Timișoara).

    EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ASUPRA UNITĂȚIILOR ADMINISTRATIV TERITORIALE

    1. Autoritățile locale vor încasa inițial mai puțin la bugetul local din impozitul pe construcții. Acest lucru se datorează pe de-o parte faptului că agenții economici (persoanele juridice) sunt mai familiari cu economiile generate de reevaluări dar și datorită necesității obținerii certificatelor fiscale, ceea ce face ca agenții economici să își plătească mai repede taxele.

    Spre exemplu, în cazul municipiului Reșița, din analiza efectuată rezultă o scădere a încasărilor cu impozitul pe spații comerciale deținute de persoane juridice de 3,43 lei/ mp. Ad. În același timp, pentru fiecare pesoană fizică ce deține un spațiu comercial similar, bugetul local va încasa 14,13 lei/ mp. Ad. în plus.

    În consecință, se poate deduce că pentru fiecare mp. de spațiu comercial deținut de o persoană juridică este necesar ca o persoană fizică să dețină 0,24 mp. de spațiu comercial identic. În orașele medii și mici, reducerea impozitelor încasate pentru spațiile comerciale deținute de persoane juridice poate fi compensată prin încasarea impozitelor pentru construcții similare deținute de persane fizice. Se pot realiza chiar creșteri de venituri la bugetele locale având în vedere că în aceste cazuri impozitele plătite pentru spații de tip industrial vor crește atât pentru persoanele juridice cât și pentru cele fizice.

    În cazul Timișoarei, pentru fiecare mp. de spațiu comercial deținut de persoane juridice ar trebui să existe 2 mp. de spații comerciale identice deținuți de persoane fizice, dat fiind faptul că încasările consiliului local sunt mai mici cu 29,15 lei/ mp. Ad.

    1. Acest lucru impune o analiză detaliată a efectelor asupra bugetului local generat de reducerea, pe de o parte, a încasărilor din partea proprietarilor juridici și creșterea impozitelor pentru persoanele fizice proprietare de construcții nerezidențiale, de cealaltă parte.
    2. Persoanele fizice din municipiile de importanță judeţeană care nu vor reurge la evaluarea construcțiilor nerezidențiale vor plăti un impozit similar celui plătit de persoanele juridice care își evaluau proprietățile la valoarea justă (de piață).
    3. Există un potențial de creștere a atractivității orașelor mai mici prin cote de impozit mai reduse. Orașele mici – unde pe piețele specifice proprietăților imobiliare nerezidențiale valorile de piață sunt similare cu costurile de înlocuire nete ale construcțiilor – pot recurge la reducerea cotelor de impozitare practicate până acum, stimulând economia locală și facându-le mai atractive pentru investitori.

    Posibilitatea reducerii cotei de impozitare fără afectarea veniturilor încasate derivă din metodele de evaluare stipulate în GEV 500 (costul de înlocuire net fără depreciere economică) – în acest caz, baza de impozitare va fi mai mare atât pentru persoanele juridice cât și cele fizice, permițând consiliului local o reducere a cotei de impozitare pentru construcții nerezidențiale, cu menținerea încasărilor. Această abordare poate fi implementată în orașe mici, precum Bocșa, Anina, Oravița, Moldova Nouă, Oțelu Roșu din județul Caraș-Severin și în majoritatea comunelor din țară.

    Atașat puteți găsi tot studiul efectuat aupra impozitelor proprietăților nerezidențiale.

    Studiu impozit constructii nerezidentiale

  • Modificarea cotei de impozitare pentru cladirile agentilor economici

    Conform OG 30/ 2011 privind modificarea Codului Fiscal cotele de impozitare pentru cladirile aflate in proprietatea agentilor economici se majoreaza.

    Astfel, constructiile care nu au fost reevaluate in ultimii 3 ani se vor impozita cu o cota cuprinsa intre 10% si 20%, in functie de hotararea consiliilor locale, iar constructiile care nu sunt reevaluate in ultimii 5 ani vor plati un impozit cuprins intre 30% si 40%.

    In schimb, societatile care isi fac reevaluarea constructiilor vor fi impozitate cu o cota cuprinsa intre 0,25% si 1,5%.

    Daca pana acum cladirile ne-reevaluate erau impozitate cu pana la 7%, din 2012 sumele devin semnificative. O cladire cu o valoare istorica de 100.000 euro ne-evaluata in ultimii 3 ani va fi impozitata cu pana la 20.000 euro iar in cazul in care nu exista o evaluare in ultimii 5 ani impozitul poate ajunge la 40.000 euro. In acelasi timp, aceeasi cladire, reevaluata la 90.000 euro acum, va fi impozitata cu maxim 1.350 euro.

    Chiar daca valoarea proprietatii ar creste, de exemplu la 120.000 euro (se poate intampla in cazurile cand constructia se face in regie proprie sau cand este achizitionata in urma unei licitatii de lichidare sau executare, cand pretul platit nu este de fapt cel de piata), impozitul va fi de 1.800 euro – mult sub minimul de 20.000 euro. Aceasta situatie merita o apreciere suplimentara: daca valoarea contabila a constructiei creste, aceasta va avea repercursiuni pozitive asupra capitalului propriu si va genera o scadere a impozitului pe profit prin cresterea cheltuielii cu amortizarea. Aceste aspecte nu sunt luate in calcul de obicei de proprietari, insa pot genera economii de costuri consistente.

    Daca adunam la cei 1.350 sau la cei 1.800 de euro costul evaluarii, in medie 100 euro (o data la 3 ani), va puteti face o idee asupra economiilor de cost generate.

    Pentru a putea beneficia de cota de impozitare redusa aplicata constructiilor reevaluate trebuie sa va introduceti in balanta societatii valoarea de piata a constructiilor, stabilita de catre un expert ANEVAR/ UNEAR.