STUDIU PRIVIND VALOAREA DE IMPOZITARE A CONSTRUCȚIILOR NEREZIDENŢIALE ÎNCEPÂND CU 2016

Modificările aduse Codului fiscal vizează și modalitatea de impozitare a proprietăţilor imobiliare nerezidenţiale deţinute de atât de persoane juridice dar și de cele fizice.

Clădirile nerezidenţiale deţinute de persoane fizice sau juridice vor fi impozitate prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3% asupra valorii rezultate dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat (membru titular ANEVAR) în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării (GEV 500). Cota impozitului pe clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local.

În cazul în care valoarea clădirii nu rezultă dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate conform art. 457 Cod fiscal.

În continuare, vă propunem un studiu de caz asupra valorii impozabile a unui spațiu comercial de 100 mp. la parter de bloc aflat în zona centrală a municipilor Reșița și Timișoara.

[1] Calculat la o cotă de impozitare de 1%

EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ÎN CADRUL PROPRIETARILOR PERSOANE JURIDICE

1. Valoarea de impozitare pentru clădiri nerezidențiale se va uniformiza la nivel național, având în vedere faptul că nu se va mai ține cont de localizarea acestora și potențialul generator de venituri ci doar de costul net.
2. Impozitul plătit pentru construcții nerezidențiale de tip comercial sau de birouri va înregistra o scădere, atât în municipiile de importanță națională[2] cât și în cele de imprtanță județeană. Impactul cel mai mare se va resimți în orașele mari, dezvoltate unde valoarea de piață este mult superioară costului net al construcțiilor. În analiza efectuată, beneficiul rezultat în urma evaluării în cazul Reșiței reprezintă 17% din impozitul plătit până acum, în timp ce beneficiul pentru persoanele juridice cu spații similare în Timișoara reprezintă 64% dn impozitul plătit până acum.
3. Pentru alte tipuri de construcții nerezidențiale (cu precădere industriale și speciale) impozitul plătit se poate reduce doar în cazul orașelor mari, dezvoltate economic, cu o piață imobiliară specifică în expansiune, dat fiind faptul că adesea acest tip de construcții suportă o depreciere economică notabilă în orașele mai slab dezvoltate iar GEV 500 elimină acest gen de corecție.

[2] Timisoara, Cluj, Iasi, Constanta, Craiova, Brasov, Galati, Ploiesti, Oradea Braila, Pitesti, Bacau, Targu Mures

EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ÎN CADRUL PROPRIETARILOR PERSOANE FIZICE

1. Valoarea de impozitare pentru clădiri nerezidențiale se va uniformiza la nivel național. Impozitul plătit de persoanele juridice va fi egal cu cel plătit de persoanele fizice pentru același tip de proprietate. Se elimină astfel raționamentul financiar în deținerea unei clădiri nerezidențiale. Rămâne, însă raționamentul de ordin emoțional – acela al păstrării bunului în eventualitatea unui faliment al persoanei juridice.
2. Impozitul pentru toate persoanele fizice proprietare de construcții nerezidențiale va crește începând cu 2016 comparativ cu impozitul plătit până acum.
3. În cazul în care persoanele fizice apelează la evaluarea acestor construcții, impozitul de plată poate reprezenta creșterea de câteva ori a sumelor plătite până acum (o creștere de 7 ori în cazul exemplului analizat).
4. În cazul în care nu se face evaluarea clădirilor nerezidențiale, impozitul datorat poate ajunge la peste de 20 de ori suma plătită până acum.
5. În orașele medii și mici (minicipii de importanță județeană și alte orașe) impozitul plătit de persoanele fizice asupra construcțiilor nerezidențiale, în cazul în care nu recurg la un eveluator, va fi comparabil cu cel impozitul plătit până acum de o persoană juridică pentru un spațiu similar dar într-un oraș dezvoltat (precum Timișoara).

EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ASUPRA UNITĂȚIILOR ADMINISTRATIV TERITORIALE

1. Autoritățile locale vor încasa inițial mai puțin la bugetul local din impozitul pe construcții. Acest lucru se datorează pe de-o parte faptului că agenții economici (persoanele juridice) sunt mai familiari cu economiile generate de reevaluări dar și datorită necesității obținerii certificatelor fiscale, ceea ce face ca agenții economici să își plătească mai repede taxele.

Spre exemplu, în cazul municipiului Reșița, din analiza efectuată rezultă o scădere a încasărilor cu impozitul pe spații comerciale deținute de persoane juridice de 3,43 lei/ mp. Ad. În același timp, pentru fiecare pesoană fizică ce deține un spațiu comercial similar, bugetul local va încasa 14,13 lei/ mp. Ad. în plus.

În consecință, se poate deduce că pentru fiecare mp. de spațiu comercial deținut de o persoană juridică este necesar ca o persoană fizică să dețină 0,24 mp. de spațiu comercial identic. În orașele medii și mici, reducerea impozitelor încasate pentru spațiile comerciale deținute de persoane juridice poate fi compensată prin încasarea impozitelor pentru construcții similare deținute de persane fizice. Se pot realiza chiar creșteri de venituri la bugetele locale având în vedere că în aceste cazuri impozitele plătite pentru spații de tip industrial vor crește atât pentru persoanele juridice cât și pentru cele fizice.

În cazul Timișoarei, pentru fiecare mp. de spațiu comercial deținut de persoane juridice ar trebui să existe 2 mp. de spații comerciale identice deținuți de persoane fizice, dat fiind faptul că încasările consiliului local sunt mai mici cu 29,15 lei/ mp. Ad.

2. Acest lucru impune o analiză detaliată a efectelor asupra bugetului local generat de reducerea, pe de o parte, a încasărilor din partea proprietarilor juridici și creșterea impozitelor pentru persoanele fizice proprietare de construcții nerezidențiale, de cealaltă parte.
3. Persoanele fizice din municipiile de importanță judeţeană care nu vor reurge la evaluarea construcțiilor nerezidențiale vor plăti un impozit similar celui plătit de persoanele juridice care își evaluau proprietățile la valoarea justă (de piață).
4. Există un potențial de creștere a atractivității orașelor mai mici prin cote de impozit mai reduse. Orașele mici – unde pe piețele specifice proprietăților imobiliare nerezidențiale valorile de piață sunt similare cu costurile de înlocuire nete ale construcțiilor – pot recurge la reducerea cotelor de impozitare practicate până acum, stimulând economia locală și facându-le mai atractive pentru investitori.

Posibilitatea reducerii cotei de impozitare fără afectarea veniturilor încasate derivă din metodele de evaluare stipulate în GEV 500 (costul de înlocuire net fără depreciere economică) – în acest caz, baza de impozitare va fi mai mare atât pentru persoanele juridice cât și cele fizice, permițând consiliului local o reducere a cotei de impozitare pentru construcții nerezidențiale, cu menținerea încasărilor. Această abordare poate fi implementată în orașe mici, precum Bocșa, Anina, Oravița, Moldova Nouă, Oțelu Roșu din județul Caraș-Severin și în majoritatea comunelor din țară.

Atașat puteți găsi tot studiul efectuat aupra impozitelor proprietăților nerezidențiale.

Studiu impozit constructii nerezidentiale